Ya tiene disponible el boletín correspondiente al tercer trimestre del 2016.
El boletín está escrito por el colegiado D. Vicente March Vázquez como viene haciendo desde el 1998.

BOLETÍN  INFORMATIVO Nº 72

Tercer Trimestre de 2.016

 NUEVA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL: El VENDEDOR que abone el IBI del año natural en que se celebró la compraventa transmitiendo la propiedad del inmueble, podrá repercutirlo sobre el comprador en la parte proporcional correspondiente al periodo de tiempo de ese año a partir de la fecha de la transmisión.

1). La Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo dictó el 15 de junio de 2016 la sentencia nº 409/2016, y en el pronunciamiento 3º del Fallo de esa sentencia:

 “Se declara como doctrina jurisprudencial que el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”.

2). Los Hechos no controvertidos de ese juicio -recogidos en el Fundamento de Derecho Segundo de la sentencia del Tribunal Supremo-, fueron los siguientes:

Las demandantes vendieron el 16 de marzo de 2009 a la demandada 155 plazas de garaje. El IBI correspondiente al ejercicio de 2009 fue íntegramente abonado por las vendedoras, al serle reclamado por la autoridad tributaria.

En el contrato, la transmisión se efectuaba refiriendo que las «fincas descritas están libres de cualquier tipo de cargas, gravámenes y limitaciones».

Consta en el contrato la siguiente estipulación: «Estipulación quinta. – Serán de cuenta de la parte vendedora todos los arbitrios, tasas, Impuestos, y cualesquiera otros que se deriven de la propiedad, conservación y mantenimiento de las fincas hasta el día de hoy».

 3). La legislación aplicable invocada en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia son algunos artículos del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (LHL) de 5 de marzo de 2004.

4). En el Fundamento de Derecho Sexto el Tribunal explica las razones por las que estima el recurso de casación interpuesto por las vendedoras. Dice textualmente:

“Esta Sala entiende que:

1.- El tenor de la normativa fiscal referida es claro en cuanto al sujeto pasivo del impuesto y esto nadie lo discute, por lo que el abono del mismo corresponde en este caso a los demandantes, que fueron también vendedores y titulares a 1 de enero de 2009 (año de la venta).

2.- No se pactó expresamente la repercusión del impuesto.

3.- La venta se efectuó libre de cargas y gravámenes.

4.- Cuando el art. 63.2 LHL establece que «Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común», debe entenderse que el sujeto pasivo del impuesto, en este caso la vendedora, puede repercutirlo, sin necesidad de pacto.

El tenor del art. 63.2 LHL advierte de la posibilidad de repercusión, sin sujetarlo a pacto que lo permita, limitándose el precepto a establecer que el reparto del importe del impuesto se hará conforme a las normas de derecho común, que no son otras, en este caso, que las de la compraventa (art. 1445 y siguientes del Código Civil), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega el 16 de marzo de 2009 (art. 609 del Código Civil).

“Sin perjuicio de ello, las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión.

“Por ello la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”.

El Fallo de la sentencia estima el recurso de casación interpuesto por las vendedoras contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que había desestimado su demanda de repercutir a la compradora la parte proporcional del IBI Urbana de las 155 plazas de garaje vendidas en 16 de marzo de 2009, correspondiente al periodo transcurrido a partir de esa fecha y hasta el 31 de diciembre de 2016, casa esa sentencia de la Audiencia Provincial y asume la dictada en primera instancia por el Juzgado de Primera instancia nº 18 de Madrid que sí había estimado la demanda, y declara como doctrina jurisprudencial la indicada en el encabezamiento de esta circular, imponiendo a la compradora el pago de las costas de la primera instancia y del recurso de apelación.

            CONCLUSIÓN:

            Al celebrar la compraventa de un inmueble las partes habrán de negociar si el IBI de ese ejercicio anual, devengado el 1º de enero, ha de ser soportado íntegramente por el vendedor, sin posibilidad de repercusión de parte del mismo al comprador, o si por el contrario cabe dicha repercusión. A falta de acuerdo al respecto, en el que convengan expresamente la imposibilidad de tal repercusión al comprador, “el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”.

NUEVOS SUJETOS OBLIGADOS A RELACIONARSE ELECTRÓNICAMENTE CON LA AGENCIA TRIBUTARIA.

 El 2 de octubre de 2016 es la fecha de entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Esta Ley obliga, entre otros, a las personas jurídicas y a las entidades sin personalidad jurídica a relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas. Entre las entidades sin personalidad jurídica se incluyen las comunidades de bienes, las herencias yacentes y las comunidades de propietarios.

Esta relación electrónica comprende tanto las notificaciones como la presentación de documentos y solicitudes a través de registro.

La presentación de declaraciones y autoliquidaciones se continuará haciendo como hasta ahora, por no estar afectada por la Ley 39/2015.

CONSEJOS PARA EVITAR PROBLEMAS ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO.

  • Redactar un contrato de alquiler claro y sencillo. Servirá a propietario e inquilino a establecer cuáles son sus derechos y obligaciones. Lo más conveniente es que ambas partes acudan a un abogado de su confianza que le asesore sobre las cuestiones a regular, que protejan sus intereses, y que prevean los problemas con los que se pueden encontrar. Ambas partes deben exigirse mutuamente, incluir en el contrato todos aquellos aspectos que les interesen para evitar futuros problemas. Caso de no llegar a un entendimiento, es mejor no firmar el contrato y buscar otro inquilino.
  • Pagar la renta en el tiempo y forma pactadas, sin demoras o retrasos. El inquilino evitará así una posible reclamación del propietario, que podría acabar en un proceso judicial de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas (agua, luz, IBI…). El propietario debe garantizarse, en la medida de lo posible ante un posible impago, mediante la constitución de garantías como un aval bancario o de otro tipo, que le permita cobrar la renta aun en contra de la voluntad del inquilino moroso.
  • Cuidar la vivienda, no realizando conductas prohibidas ni causando daños en la misma, de los que responderá la fianza al finalizar el alquiler. El inquilino debe comprobar, incluso antes de suscribir el contrato, el buen funcionamiento de los elementos de la vivienda, persianas, puertas, grifos, etc…; por su parte, el propietario debe entregar el inmueble en perfectas condiciones del uso al que está destinado, así como exigir el pago de fianza a la firma del contrato que le asegure, al menos en parte, los posibles desperfectos, depositando la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma. De no hacerlo podría tener que asumir sanciones administrativas y o fiscales. Por ello hay que tener en cuenta y pactar quién será responsable de la reparación de qué tipo de desperfectos y con el mayor detalle posible, ya que existen desperfectos por el uso normal, otros derivados de un mal uso, otros menores y otros más costosos, y algunos derivados de la antigüedad o del mal estado.
  • Respetar las normas y estatutos de la Comunidad de Propietarios, por parte del inquilino, evitando causar problemas al resto de vecinos, como ruidos y comportamientos incívicos. El propietario deberá proteger a su inquilino y hacer cuanto esté en su mano, en reuniones de propietarios personalmente o en el ejercicio de los derechos que como propietario le asisten. Es importante que el inquilino conozca las normas básicas de convivencia de la comunidad para evitar problemas.
  • Prever el supuesto de realización de obras de mejora en la vivienda por parte de inquilino y propietario. Deben tener en cuenta que tales obras pueden quedar prohibidas sin consentimiento expreso del propietario; cabe también pactar, en caso de hacerlas y mejorar la vivienda, que el inquilino tenga o no una rebaja en la renta, por el beneficio que genera en la vivienda al propietario para el futuro, obras que quedarán en este caso en la vivienda una vez finalice el contrato con el inquilino que las ejecutó.
  • Cumplir con el tiempo pactado en el contrato y estipular tiempos mínimos para cada una de las partes, con respeto a lo estipulado en la Ley. Actualmente, el inquilino debe estar un mínimo de seis meses y preavisar al arrendador con una antelación mínima de 30 días, y, si está pactado en contrato, el propietario puede reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir si el inquilino se marcha de la vivienda antes de finalizar el contrato. Cabe también establecer los tiempos máximos, que en ningún caso hayan de excederse, salvo nuevo acuerdo en contrario, aunque esto último no es habitual ni estrictamente necesario si el contrato tiene voluntad de continuidad, pero evitaría el tener que preavisar con un tiempo determinado a una fecha concreta. Además el propietario se puede reservar el derecho de resolver el contrato antes del vencimiento para el supuesto de necesitar la vivienda para uso personal.
  • Pactar quién y de qué forma debe abonar los suministros de la vivienda y otros gastos e impuestos. En general, al propietario le interesa facilitar que el inquilino ponga los suministros a su nombre de modo que, si no los abona en tiempo y forma, en ningún caso las compañías suministradoras vayan contra él; por su parte, el inquilino debe abonar los suministros en tiempo y forma, sin retrasos, al igual que la renta. Respecto a otros gastos e impuestos, como el IBI o la Comunidad, deben pactarse igualmente en el contrato, así como la periodicidad en el pago (de golpe, fraccionado mes a mes, en varios pagos…)
  • El inquilino, al abandonar la vivienda, debe dejarla tal y como estaba antes de entrar, a fin de que el propietario no puede reclamar la parte proporcional de la fianza si el arrendatario ha causado daños por un mal uso o simplemente por el uso. Por su parte, el propietario debe devolver la fianza al finalizar el alquiler coincidiendo con la entrega de llaves si todo es conforme, pues en caso contrario se puede retener la fianza si no se acredita estar al día en los pagos de los suministros y servicios en tanto se acrediten.

INCIDENCIAS SOBRE LA INFORMACIÓN HORARIA DEL DESPACHO DE SU INTERÉS PARA EL PRÓXIMO TRIMESTRE.

El 26 de diciembre el despacho permanecerá cerrado al ser festivo, existiendo un servicio de contestador automático para urgencias fuera de dicho horario o fines de semana.

SERVICIO URGENCIAS FUERA DE HORARIO DEL DESPACHO.

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Teléfonos: 963814933; 662330098; 662330100; 670569653.

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