Ya tiene disponible el boletín correspondiente al cuarto trimestre del 2018.
El boletín está escrito por el colegiado D. Vicente March Vázquez como viene haciendo desde el año 1998.

BOLETÍN INFORMATIVO Nº 81

Cuarto trimestre de 2.018

REFORMA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El pasado día 18 de diciembre fue publicada el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler que viene a modificar en parte la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal.

Ley de Arrendamientos Urbanos:

Como medida estrella se modifica el plazo de duración de los contratos de vivienda de 3 a 5 años, pero no afecta a los contratos de arrendamiento celebrados antes del 19 de diciembre de 2018, que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes acuerden adaptarlos al régimen jurídico de la nueva norma.

Las modificaciones introducidas más destacadas son:

1.- En los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, se podrán regir por la voluntad de las partes, o en su defecto, por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) que regula los arrendamientos de vivienda, y supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

2.- Excluye de la LAU las “viviendas de uso turístico”, en cuanto a arrendamientos de vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, si están sometidos a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística, aunque se comercialicen o promocionen fuera de los canales de oferta turística. Y al respecto en la Comunidad Valenciana, la Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunidad Valenciana, contiene en su artículo 65 la siguiente definición de las viviendas de uso turístico:

“1. Son viviendas de uso turístico: los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

Se considerará que existe habitualidad cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias respecto del inmueble:

a) Sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas.

b) Sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cuál sea el período de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera.

c) Cuando se utilicen canales de comercialización turística. Se considera que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías”.

3.- Modifica el “Plazo mínimo” a que tiene derecho el arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda cuyo arrendador sea una persona física: cinco años de duración del contrato, volviendo así a la duración mínima inicial de la Ley 29/1994. Pero en los arrendamientos de vivienda cuyo arrendador sea una persona jurídica el arrendatario tiene derecho a siete años de duración del contrato.

En ambos casos es un derecho del arrendatario: llegado el día de vencimiento del plazo contractual inferior a 5 años o inferior a 7 años (según sea el arrendador persona natural o persona jurídica), el arrendatario tendrá derecho a prorrogar el arriendo hasta el cumplimiento de ese plazo de 5 años o de 7 años, salvo que manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del plazo contractual o de cualquiera de las prórrogas contractuales su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

4.- Llegada la fecha de vencimiento del plazo contractual o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurrido el plazo mínimo de 5 años o de 7 años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con 30 días de antelación a aquella fecha su voluntad de NO renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante TRES AÑOS más. Se vuelve a la redacción inicial del artículo 10 de la Ley 29/1994.

5.- Incorpora una excepción a la regla general de la subrogación “mortis causa”, en caso de fallecer el arrendatario, a favor de las personas que enumera.

6.- Añade un tercer párrafo a la “Actualización de la renta”, que por su redacción no me atrevo a resumir:

 “En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler”.

7.- Añade al art. 19, sobre “Elevación de renta por mejoras” un nº 4, que dice:

“4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley”.

8.- Añade un párrafo quinto al nº 1 del art. 20, sobre los “Gastos generales y de servicios individuales” que dice:

“Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”.

9.- Modifica el número 2 del citado art. 20 sobre “Gastos generales y de servicios individuales”, que queda redactado del modo siguiente:

“2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18”.

10.- Modifica el nº 7 del art. 25 sobre “Derecho de adquisición preferente” del arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada, añadiendo:

“7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo”.

11.- Modifica la “Fianza” del modo siguiente:

“2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.”

El número 5, con el añadido de su segundo párrafo, queda redactado así:

“5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”

 

Ley de Propiedad Horizontal:

Este Real Decreto-ley ha modificado los arts. 9-1-f), 10-1-b), y ha añadido al art. 17 un nuevo nº 12 y la Disposición transitoria segunda establece un plazo de 3 años para adaptar la cuantía del fondo de reserva a la del 10% del último presupuesto ordinario.

1.- Ha añadido al párrafo primero del apartado f) del art. 9-1 LPH, quedando del modo siguiente:

“f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.”

2.- Ha añadido un segundo párrafo al apartado b) del art. 10-1, sobre el carácter obligatorio de las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presenten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de 70 años.

A los casos de obligatoriedad que ya establecía dicho apartado b) ahora añade lo siguiente:

 “También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas”.

3.- Ha añadido un nuevo nº 12 al art. 17 sobre el régimen de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que permitirá que la Junta de Propietarios, con el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, limite o condicione, sin efectos retroactivos, el ejercicio de la actividad de cesión de vivienda para uso turístico.

El nuevo nº 12 del art. 17 LPH dice:

“12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

En cuanto a las modificaciones introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil:

1.- Ha modificado el artículo 441, relativo a “Casos especiales en la tramitación inicial del juicio verbal”, añadiendo un nuevo apartado 1.ter, que dice:

“1 ter. En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano”.

2.- Ha modificado el apartado 4, sobre el plazo de espera legal, del artículo 549 (contenido de la demanda de ejecución), añadiendo un segundo párrafo. El art. 549-4 ha quedado redactado del modo siguiente:

“4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos. No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 de esta Ley”.

3.- Ha modificado la redacción del artículo 686-1, añadiendo un segundo párrafo a dicho apartado 1, en coherencia con lo establecido en el nuevo apartado 1.ter del artículo 441. Estas modificaciones determinarán que cuando la Administración competente en servicios sociales informe al Juzgado de la posible situación de vulnerabilidad en que se halle el arrendatario, el proceso para el desahucio y lanzamiento del arrendatario se suspenderá durante UN MES si el arrendador es persona física, y DOS MESES si es persona jurídica, a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al Juzgado.

Finalmente se declara la EXENCIÓN del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a los ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA para uso estable y permanente.

LEY ORGANICA DE PROTECCION DE DATOS

El pasado día 6 de diciembre fue publicada la Ley Orgánica 3/2018 de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGD) que viene a sustituir a la anterior LOPD y complementa el Reglamento Europeo de Protección de Datos Personales 2016/679.

Esta normativa es de aplicación desde el día siguiente a su publicación, lo que implica que para cumplir con la nueva LOPD y el Reglamento Europeo de Protección de Datos, todas las empresas, y las comunidades de propietarios también, deben:

Realizar un análisis de riesgo para determinar qué medidas de seguridad deben implementar para garantizar la integridad de la información.

–   En la recogida de datos contar con las cláusulas informativas correctas, ampliando el deber de información.

–   Regular la relación con proveedores con acceso a datos (asesoría legal o laboral, informáticos…, etc.) en un nuevo contrato.

Contar obligatoriamente con un Delegado de Protección de Datos si es un centro docente, centro sanitario, empresa de seguridad privada, colegio profesional o se encuentra obligada a cumplir con la Ley 10/2010 de Prevención del Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo.

En aquellas empresas o comunidades de propietarios en que no es obligado el nombramiento de esta figura, se establece como un criterio positivo a tener en cuenta a la hora de graduar una eventual sanción, por lo que en las comunidades administradas por Administraciones Vimar, cuentan ya con esa figura en la persona de D. Vicente March.

Respetar los nuevos «derechos digitales» como el de acceso universal a Internet, a la neutralidad de la red, a la seguridad digital, o a la educación digital, incluyendo un derecho específico de rectificación en Internet aplicable tanto a medios digitales como a redes sociales.

–  Proteger el derecho a la intimidad y uso de dispositivos digitales de los trabajadores en el ámbito laboral.

  • “Derecho a la desconexión digital”, que intenta que los empleados puedan descansar del uso del correo electrónico y/o teléfono móvil facilitado por la empresa, tanto en sus periodos de vacaciones o permisos como fuera de su horario laboral.

Administraciones Vimar S.L. cuenta con la empresa especializada en protección de datos -Begalvi S.L.- para la gestión de asesoramiento y cuantos trámites son necesarios en las comunidades por ella administrada.

LEY DE MEDIACION DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

El pasado 7 de diciembre de 2018, se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana, la Ley 24/2018 de 5 de diciembre de Mediación de la Comunidad Valenciana, que entrará en vigor el 8 de marzo de 2019.

La Ley viene a regular a través de la Conselleria competente la actividad de la mediación como alternativa al proceso judicial o a las controversias en materias de libre disposición, rigiéndose por los principios de voluntariedad, igualdad de las partes, imparcialidad del mediador, confidencialidad, buena fe, inmediatez y flexibilidad, estableciendo los derechos y deberes de las partes, la obligación del pago de la mediación (salvo que sea gratuito o las partes sean beneficiarias del derecho a mediación gratuita), regulación del procedimiento, designación de mediadores, duración mediación, acta final, ejecución acuerdo, etc…

 

INCIDENCIAS SOBRE LA INFORMACIÓN HORARIA DEL DESPACHO DE SU INTERÉS PARA EL PRÓXIMO TRIMESTRE.

El horario de atención al público del despacho es de lunes a viernes de 9 a 13:30 horas y de lunes a jueves de 16 a 19 horas. Los días 24 y 31 de diciembre de 2018 el despacho permanecerá cerrado. El día 18 de marzo de 2019, el despacho permanecerá cerrado por la tarde.

 SERVICIO URGENCIAS FUERA DE HORARIO DEL DESPACHO.

Empresa Extracciones LEVANTE S.L. Servicio cubas y fontaneros 24 horas.

Teléfono: 961 500 940.

ADMINISTRACIONES VIMAR S.L. les ofrece además de la Administración de Inmuebles (Edificios urbanos, Garajes, Polígonos industriales, Urbanizaciones de chalets, Complejos residenciales, Inmuebles en régimen de uso y aprovechamiento por turno, Complejos náuticos, Clubs de Campo, Campings, etc..) los siguientes Servicios: Asesoría Jurídica, gestión de alquileres, contratos, actualización y reclamación de rentas, desahucios, actuaciones ante organismos judiciales, declaraciones de renta, administraciones y gestiones de pagos a la tercera edad u otros colectivos, etc…

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